Покупка или аренда земельного участка требует большей осторожности, чем покупка квартиры в многоквартирном доме. Учитывайте не только основные характеристики участка, но и скрытые проблемы, которые могут привести к неприятностям: расторжению сделки или запрету на будущее строительство.
Меня зовут Андрей Дорожный, я основатель сервиса zemli.tech — мы помогаем застройщикам и инвесторам находить и выбирать лучшие локации для строительства и инвестиций. Наши клиенты каждый день просматривают сотни веб-сайтов, и в этой статье я расскажу вам об их опыте.
Зачем нужна земельная инспекция?
Осмотр недвижимости перед покупкой — необходимая процедура, позволяющая покупателю убедиться в точности предоставленной продавцом информации. Важно проверить кадастровую стоимость, фактические границы участка и наличие каких-либо ограничений.
Например, купив земельный участок, вы можете обнаружить, что строительство жилых построек на нем запрещено. Чтобы этого избежать, необходим тщательный осмотр. Весь процесс состоит из двух основных этапов: проверка самого заведения и проверка владельца.
С 1 марта 2025 года приобрести земельные участки можно будет только в том случае, если они официально зарегистрированы в Государственном реестре недвижимости и данные о них содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. Вы можете заказать выписки в Росреестре или запросить ГПЗУ у собственника, но обычно быстрее и удобнее проверить с помощью онлайн-сервиса.
С помощью цифровых технологий вы можете проверить участок, границы участка и другие важные параметры, не выходя из дома или офиса. Несколько популярных государственных и частных служб земельной инспекции, а также их плюсы и минусы.
Зачем нужна земельная инспекция?
Осмотр недвижимости перед покупкой — необходимая процедура, позволяющая покупателю убедиться в точности предоставленной продавцом информации. Проверьте не только разрешение на строительство, но и кадастровую стоимость, фактические границы участка и наличие каких-либо ограничений.
Например, купив земельный участок, вы можете обнаружить, что строительство жилых построек на нем запрещено. Чтобы этого избежать, необходим тщательный осмотр. Весь процесс состоит из двух основных этапов: проверка самого заведения и проверка владельца.
С 1 марта 2025 года приобрести земельные участки можно будет только в том случае, если они официально зарегистрированы в Государственном реестре недвижимости и данные о них содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. Вы можете заказать выписки в Росреестре или запросить ГПЗУ у собственника, но обычно быстрее и удобнее проверить с помощью онлайн-сервиса.
Что должна включать в себя выездная проверка:
- Подтвердить право собственности продавца на землю;
- Проверьте наличие судорог и других препятствий;
- Определить точную площадь и границы участка;
- Определить классификацию участка и виды разрешенного использования;
- Проверьте, пересекаются ли границы участка с землями общего пользования;
- Участок не считается находящимся в заповедной зоне или другой зоне с ограничениями на строительство.
Не все службы геодезии предоставляют информацию по всем этим пунктам, но использование некоторых из перечисленных ниже инструментов может помочь в этом.
1. НСПД
В конце 2024 года закрывается Публичная кадастровая карта (ПКК), и появляется Национальная система пространственных данных (НСПД) https://nspd.gov.ru/map — глобальный проект Росреестра, призванный систематизировать данные о российской недвижимости. Здесь вы можете просмотреть участок и узнать о его территориальных зонах и ограничениях на застройку. С помощью сервиса «Earth.Simple» вы можете найти свободный участок земли и нарисовать его планировку без помощи стороннего редактора. А с помощью сервиса «Градостроительство онлайн» вы можете получить отчет в формате PDF на сайте.
Рисунок 1. Скриншот карты сервиса NSPD
преимущество:
— Официальный портал Росреестра
— После регистрации в национальной службе основную информацию о сайте можно получить быстро и бесплатно.
— Карты для удобного просмотра данных
дефект:
— Интерфейс может показаться сложным (много параметров для выбора и областей поиска)
— Не все данные открыты
2. ФГИС ТП
федеральная национальная информационная система территориального планирования — это официальная государственная служба, которая собирает данные по всей стране. (fgistp.economy.gov.ru).
Найти необходимые документы по планированию непросто. Главная → Файлы → Поиск по региону → Выбрать регион → Выбрать город → Выбрать файлы → Данные
Рисунок 2. Снимок экрана сервиса FGIS TP
преимущество:
— Получите информацию о планировке и зонировании территорий, официальные данные по всей России
— Услуга бесплатна и не требует регистрации.
дефект:
– Интерфейс неуклюжий и неинтуитивный
— Документы могут быть сохранены в формате .pdf, .jpg или, если это не актуально, в виде скан-копий
— Актуальная документация может отсутствовать, внимательно проверьте дату публикации
— Работа карты слоев нестабильна
3. Реестр культурного наследия
проверить ограничения, связанные с объектами культурного развития, можно в официальном реестре объектов Министерства культуры https://opendata.mkrf.ru/opendata/7705851331-egrkn/ Данные ограничения влияют на параметры горных работ и разработки месторождения.
Рисунок 3. Скриншот Реестра культурного наследия
преимущество:
— Официальная регистрация Министерства культуры
— Возможность отслеживания объектов на карте
— Услуга бесплатная и не требует регистрации
дефект:
— Не отображать границы зоны охраны объекта
— Требуется подтверждение от местных строительных органов
4. Реестр санитарно-эпидемиологических заключений Роспотребнадзора
реестр Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (fp.crc.ru) содержит сведения о выданных санитарно-эпидемиологических заключениях. Это поможет проверить, находится ли объект в санитарно-защитной зоне. Обычно слой ZOUIT на NSPD не содержит такой информации. Сервис помогает понять, какие ограничения накладывает санитарно-защитная зона на развитие, насколько сложным и вредным для здоровья будет проживание или работа в ней. Например, если участок расположен вблизи аэропорта, воздействие шума на здоровье человека будет серьезным. Самый простой способ поиска по району — по городу и улице — сервис выделит близлежащие адреса, на которые стоит обратить внимание.
Рисунок 4. Скриншот реестра Роспотребнадзора
преимущество:
— Официальный реестр Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека
— База данных содержит уникальные санитарно-эпидемиологические заключения, включая приложение с подробной информацией о субъекте.
— Услуга бесплатная и не требует регистрации
дефект:
– Интерфейс неуклюжий и неинтуитивный
— Эта информация не привязана к карте и ее трудно сопоставить с местоположением объектов.
5. Робот Земля
Telegram-бот, который предоставляет актуальные данные НСПД о местоположении участка (Яндекс.Карты), кадастровой стоимости, площади и более 10 других параметров с использованием кадастрового номера, геолокации или координат.
t.meEarthBot — Анализ и проверка сайта
Рисунок 5. Скриншот страницы входа в EarthBot
преимущество:
— Простой и удобный поиск по кадастровому номеру или географическому положению
— Знакомый интерфейс Telegram обеспечивает понятный сервис
— Мгновенный ответ службы поддержки (нет необходимости ждать 1–3 дня).
— Автономная работа 24/7
— Оценить земельные участки индивидуального жилищного строительства и садоводства на основе данных о рекламе
дефект:
— Это не официальный или правительственный документ
Будь осторожен! Выписка Росреестра содержит наиболее точную и актуальную информацию об объекте и переходе прав на него. Еще лучше — ГПЗУ, о котором мы поговорим в следующей статье.
